É comum que todo contrato de compra e venda de imóvel celebrado com construtora/incorporadora prevê prazo para entrega da obra pronta, para que o adquirente/consumidor tomar posse do bem adquirido.

Entretanto, também é muito comum que o prazo previsto contratualmente não seja cumprido pela vendedora, ocasionando atraso na entrega do imóvel.

Diversas podem ser as razões do citado atraso, as quais devem ser avaliadas, caso a caso, para se verificar a pertinência de eventual resolução do contrato ou pagamento de indenização ao comprador.

Nada obstante, o artigo 43-A da Lei nº 4.591/64 (Lei de incorporações imobiliárias), introduzido pela Lei nº 13.786/2018, prevê período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, desde que haja cláusula contratual nesse sentido:

Art. 43-A.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Antes mesmo da introdução do artigo 43-A na Lei nº 4.591/64, a jurisprudência dos Tribunais já entendia como válida a cláusula de tolerância de 180 dias, matéria, inclusive, sumulada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 164 – É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

Assim, havendo cláusula de tolerância no contrato firmado com o adquirente, a incorporadora poderá atrasar a entrega da obra em até 180 dias, sem a incidência de qualquer ônus ou penalidade.

Importante destacar que, superados os 180 dias, não será admitido atraso em razão de problemas climáticos previsíveis, ou, por exemplo, por falta de mão de obra e de materiais de construção, posto que, além de serem riscos previsíveis, consideram-se inerentes à própria atividade da construtora/incorporadora.

Conclui-se, portanto, que ultrapassado o prazo de 180 dias, poderá o adquirente optar entre a entrega do imóvel ou a resolução do contrato. Em ambas hipóteses, é direito do adquirente pleitear indenização pelo descumprimento contratual, nos termos do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, sendo possível, conforme o caso, pleitear indenização por perdas e danos / lucros cessantes, em razão da não disponibilidade do bem na data aprazada, bem como eventual indenização por danos morais.