O Built to Suit é um contrato onde o proprietário constrói um imóvel sob medida para o locatário, que o aluga por longo prazo. Apesar do crescimento no mercado, essa modalidade complexa exige atenção redobrada nas cláusulas para evitar futuros litígios devido à sua estrutura jurídica única.

O contrato de Built to Suit (ou BTS) é um tipo de contrato muito utilizado no mercado imobiliário, especialmente em relação à locação de imóveis comerciais. Esse contrato envolve a construção de um imóvel sob medida para o locatário – ou seja, o imóvel é projetado e construído de acordo com as especificações e necessidades do inquilino que, por sua vez, se compromete a alugá-lo por um período determinado, geralmente longo.  

Esse modelo negocial traz vantagens tanto para o locador, que garante uma locação de longo prazo, quanto para o locatário, que obtém um imóvel totalmente adaptado às suas necessidades. 

Com uma estrutura jurídica peculiar e bem definida, o Built to Suit oferece segurança e previsibilidade. 

No entanto, requer cautela nas cláusulas para evitar litígios futuros, uma vez que decisões importantes vêm sendo tomadas a respeito do tema, tal qual como a possibilidade ou não de se pleitear a revisão deste contrato, um tema sensível que pode impactar o seu negócio. 

O que é o contrato Built to Suit

O contrato Built to Suit pode ser definido como um contrato onde o proprietário do imóvel constrói ou reforma um imóvel sob medida para o locatário. A obra é realizada de acordo com as necessidades e especificações do inquilino, seja para atividades comerciais, industriais ou outras finalidades. Uma vez concluída a construção, o locatário assume o compromisso de locar o imóvel, por um prazo longo. 

Apesar de previsto na Lei de Locações, como uma modalidade de locação, muitas vezes este tipo contratual é entendido como uma mistura dos contratos de locação e de empreitada, por envolver uma construção na fase inicial do programa contratual e, posteriormente, uma locação do imóvel ao usuário. 

Esse modelo de contrato é muito utilizado quando as empresas precisam de um imóvel específico, que não está disponível no mercado, e preferem investir em um espaço construído especialmente para suas operações. 

Nesse sentido, o built to suit é, na realidade, um contrato atípico misto, pois apesar de disposto como um tipo de locação, diversas regras para a proteção do locatário não são utilizadas neste modelo, tendo em vista a incompatibilidade do regramento da Lei de Locações ao built to suit. 

Desse modo, por se diferenciar das locações de imóvel urbano, é necessário entender quais são as suas características, vantagens e desvantagens, assim como analisar as decisões recentes sobre este negócio jurídico empresarial. 

Como funciona o processo de construção e locação: 

No processo de Built to Suit, o primeiro passo é a definição do projeto, que deve atender às necessidades do locatário. O proprietário do imóvel fica responsável pela execução da obra, como no desenvolvimento de um novo imóvel ou na adaptação de um espaço existente. Em troca, o locatário se compromete a alugar o imóvel por um longo período. 

O contrato geralmente estabelece que, uma vez entregue o imóvel pronto e conforme as especificações acordadas, o locatário não poderá rescindir o acordo antes do prazo previsto, a não ser em condições muito específicas. 

Características e reflexos jurídicos do contrato de Built to Suit:

Dentre as particularidades deste tipo de contrato, é importante destacar algumas, tais como: 

Personalização do Imóvel: O imóvel é construído conforme as exigências do locatário, o que pode envolver tanto a adaptação de um projeto existente quanto a criação de um projeto totalmente novo. 

Responsabilidade da Construção: O custo da construção é geralmente arcado pelo proprietário do imóvel, que fica responsável por executar a obra dentro das especificações acordadas. 

Prazo Longo de Locação: Este tipo de contrato normalmente tem um prazo de locação mais longo, geralmente de 10 a 20 anos, e inclui uma cláusula que garante que o locatário permanecerá no imóvel por esse período. 

Rentabilidade para o Proprietário: Como o locatário tem interesse na construção de um imóvel que atenda exatamente às suas necessidades, ele está disposto a pagar um aluguel mais alto ou a assinar um contrato mais longo, garantindo maior rentabilidade para o proprietário do imóvel após o vultuoso investimento feito no imóvel. 

Viabilidade e Estabilidade: O Buil To Suit proporciona ao locatário um imóvel adequado às suas operações, o que gera maior estabilidade no negócio, pois o contrato oferece a segurança de que o imóvel será adequado às suas necessidades ao longo do tempo.  

Vantagens do contrato de Built to Suit:

Para o locador, o contrato Built to Suit proporciona a vantagem de garantir uma locação de longo prazo, o que reduz o risco do imóvel ficar sem locatário. Além disso, a locação de um imóvel sob medida geralmente resulta em um aluguel mais alto devido à personalização do imóvel. 

Já para o locatário, a principal vantagem é a obtenção de um imóvel que atende de forma exclusiva às suas necessidades. Dessa maneira, isso pode significar maior eficiência operacional e menos custos com adaptações ou mudanças em um imóvel convencional. Por fim, a personalização do espaço também oferece segurança, pois o locatário sabe que o imóvel será adequado ao seu uso e específico aos seus interesses por muitos anos. 

Desvantagens do contrato de Built to Suit:

Para o locador, dentre as principais desvantagens, vale pontuar o risco de rescisão antecipada. Isso porque como o imóvel é construído ou adaptado especificamente para o locatário, ou seja, se ele decidir encerrar o contrato antes do prazo acordado, o locador pode sofrer grandes prejuízos, ainda que estejam previstas multas ou penalidades, pois pode ser difícil encontrar outro locatário para um imóvel tão personalizado, o que aumenta o risco de o imóvel ficar vazio. 

Ademais, é necessário ressaltar que este negócio exige um investimento inicial alto para o Locador, que geralmente é o responsável por custear a construção ou reforma do imóvel de acordo com as especificações do locatário, que muitas vezes pode ser complexa. 

Ainda, o longo período de contrato pode significar uma falta de flexibilidade caso o mercado imobiliário sofra mudanças ou se o imóvel perder valor, podendo se tornar de difícil reutilização no futuro. 

Para o locatário, o compromisso de longo prazo pode se tornar um problema se a empresa passar por dificuldades financeiras ou se as necessidades do negócio mudarem. No mesmo raciocínio, a empresa pode se expandir ou encolher, ou até mesmo mudar de setor, o que pode tornar o imóvel inadequado para o seu novo modelo de negócios, já que ficará preso a um imóvel que pode não atender mais às suas necessidades, sem a possibilidade de negociação fácil de alteração nas condições do contrato. 

Além disso, dependendo do acordo, o locatário pode ser responsável por custos adicionais, como ajustes ou melhorias, o que pode gerar tensões se as partes não estiverem de acordo sobre quem deve arcar com cada despesa. 

Ainda, em muitos casos, ao locatário não é permitido pedir a revisão do aluguel, como acontece nas locações de imóveis urbanos, onde o inquilino pode pedir revisão do valor locatício, após três anos de vigência do contato. 

Por fim, a multa nos casos de encerramento do contrato poderá ser estipulada até a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, em clara exceção à regra do artigo 4º, da Lei de Locações, que enuncia que a multa deverá ser “proporcional ao período de cumprimento de contrato”. 

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de revisão judicial e o que esperar para o futuro? 

Em meio a muita polêmica e discussão doutrinária, O STJ entendeu que a revisão do valor do aluguel é possível desde que não haja renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis; seja possível pormenorizar a parcela destinada a remunerar exclusivamente o uso do imóvel separando-a dos investimentos; e esteja comprovada a desproporção entre o valor do locativo e o preço de mercado para empreendimentos semelhantes. 

Contudo, tal decisão poderá conduzir a uma intervenção com reflexos financeiros indesejados a essa modalidade contratual, posto que, considerando a especificidade do Buil To Suit, mostra-se complexo realizar a separação dos valores entre “locação” e “construção”, assim como parece pouco factível conseguir comprovar a desproporção com empreendimentos semelhantes, dado a personalização do negócio. 

Portanto, é necessário muito cuidado, cautela e planejamento no momento de realizar o contrato Built To Suit, tanto pelos operadores do direito, quanto pelos empresários. 

Autores: 

Vinicius Risso Schmidt de Oliveira
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Artur Perrotti
[email protected] 

Mauricio Dellova de Campos
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