Entenda se o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis define o privilégio do crédito concedido, em caso de o devedor entrar em Recuperação Judicial.

Desde a vigência da Lei de Recuperação de Empresas e Falência (Lei nº 11.101/2005), há longa discussão sobre a submissão ou não dos créditos garantidos por alienação fiduciária aos processos de recuperação judicial ou extrajudicial, especialmente em relação a necessidade de registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis para a exclusão do crédito dos efeitos desses processos. O que se percebe é que, enfim, os Tribunais estão uniformizando o entendimento acerca do tema.

A alienação fiduciária de bens imóveis

A Lei nº 9.514/1997 regulamenta, dentre outras coisas, a alienação fiduciária de bens imóveis. A polêmica supramencionada decorre da redação do artigo 23 da lei, o qual prevê que a constituição da garantia ocorre com o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, em inúmeros casos o registro é dificultado por exigências do próprio Cartório, como a apresentação de certidões negativas de débitos tributários, alterações no contrato firmado, dentre outras providências que demandam tempo e atrasam o registro do contrato.

O privilégio do crédito com garantia fiduciária

Como regra geral, a Lei de Recuperação de Empresas e Falência determina que todos os créditos existentes na data do pedido de recuperação judicial, ainda que não vencidos, ficam abarcados pelos efeitos do processo. Todavia, a própria Lei cria exceções a essa regra, como é o caso dos créditos com garantia fiduciária de imóveis. Nessa hipótese, a restrição se limita ao impedimento de que sejam realizados atos de expropriação do imóvel pelo titular do crédito durante o período de suspensão da recuperação judicial (“stay period”), condicionado a análise judicial de o bem ser considerado essencial para a manutenção da atividade empresarial.

Recuperação judicial e o crédito com alienação fiduciária sem registro

Por conta da demora no atendimento das exigências impostas pelo Cartório de Registro de Imóveis para registro da garantia nas certidões imobiliárias, começaram a surgir hipóteses de o devedor entrar com o pedido de processamento de recuperação judicial antes da garantia estar registrada na matrícula imobiliária pelo respectivo Cartório. Com isso, o devedor incluí o crédito garantido, mas não registrado, na recuperação judicial, sob o fundamento de que a garantia não existia, já que não havia sido registrada, questão que, por muito tempo, dividiu o entendimento dos Tribunais brasileiros.

O entendimento atual da matéria pelo superior tribunal de justiça

Diante da divergência entre os Tribunais, coube ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), no final de 2023, uniformizar o entendimento acerca da matéria. Ao apreciar o tema, o STJ consignou que a alienação fiduciária possui efeito entre as partes do contrato mesmo sem o respectivo registro da garantia na matrícula imobiliária pelo Cartório de Registro de Imóveis. Na ocasião, o Tribunal expôs que o registro é requisito para o credor realizar os atos de execução da garantia, e, portanto, não precisa ser feito de modo contemporâneo a assinatura do contrato, podendo ser até mesmo realizado pelo próprio credor oportunamente, ou seja, quando e se necessário sua execução.

Nessa linha de entendimento, o STJ concluiu que o crédito com garantia fiduciária, mesmo sem registro do contrato na matrícula imobiliária pelo Cartório de Registro de Imóveis, não se submete aos efeitos do processo de recuperação judicial ou extrajudicial, nos termos da regra contida no art. 49, §3º da Lei de Recuperação Judicial.

Diante do entendimento consolidado pelos Tribunais, empresas, credores, devedores e investidores devem estar atentos às disposições contratuais da alienação fiduciária, garantindo que seus interesses estejam devidamente protegidos. A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não implica a submissão do crédito aos efeitos da recuperação judicial ou extrajudicial, mas pode impactar a execução da garantia no momento oportuno. Assim, é essencial que todas as partes envolvidas analisem cuidadosamente os termos do contrato, assegurando clareza nas obrigações e prevenindo riscos jurídicos que possam comprometer a efetividade da garantia fiduciária.

Autores: 

Arthur Santos Gonçalves
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Márcia Ferreira Ventosa
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Fernando Castellani
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