A due diligence imobiliária é um procedimento essencial e de extrema importância para incorporadores e adquirentes de imóveis de alto valor, visando propiciar segurança jurídica e garantir que a tranquilidade na realização do negócio.

O mercado imobiliário é complexo e dinâmico. Nesse sentido, para minimizar riscos e garantir a mínima segurança jurídica nas transações imobiliárias, torna-se imprescindível e fundamental a realização de due diligence imobiliária, ou diligência prévia. Realizada adequadamente, a due diligence imobiliária oferece uma análise profunda e detalhada sobre os aspectos legais, fiscais, financeiros e estruturais de um imóvel ou transação, bem como de vendedores e empresas envolvidas no processo. Esse procedimento é crucial não apenas para compradores, mas também para empresários, incorporadores e todos os envolvidos no setor.

A due diligence no contexto imobiliário refere-se ao processo de investigação e análise detalhada de um imóvel à fim de verificar sua conformidade legal, documental, regularidade fiscal, situação física etc.

Ainda, através da due diligence imobiliária analisa-se a situação dos proprietários do imóvel, visando apurar a existência de ações e pendências judiciais, administrativas, fiscais e extrajudiciais de seus proprietários, além de qualquer outro fator que possa impactar a decisão de compra ou venda. Em um mercado de imóveis de alto valor, como o segmento de imóveis de luxo e de incorporação imobiliária, onde as transações envolvem grandes quantias financeiras, a due diligence imobiliária se torna ainda mais essencial para evitar surpresas indesejadas no futuro.

Principais áreas abrangidas pela due diligence imobiliária

Durante o processo de due diligence imobiliária, é fundamental analisar cuidadosamente a situação do imóvel e de seus proprietários, pois isso impacta diretamente na validade e segurança da transação.

Dentre outros aspectos e informações analisadas por uma due diligence imobiliária, podemos citar:

(i)    Análise da titularidade do imóvel, verificando quem é o legítimo proprietário, pendências legais e/ou judiciais, e se o imóvel está livre de disputas judiciais, inclusive familiares, como heranças ou partilhas de bens, bem como ação de usucapião, ações possessórias etc.;

(ii)   Verificação de dívidas fiscais, como IPTU, ITBI, e outros tributos que possam recair sobre o imóvel, garantindo que não haja débitos que possam comprometer a transação;

(iii)  Certificação de que o imóvel está em conformidade com zonas urbanas, licenciamento ambiental e que não existe risco de infrações ou problemas com licenças de construção;

(iv)  Avaliação da qualidade da construção e possíveis vícios ocultos que possam resultar em custos adicionais para reforma ou manutenção.

Essa análise assegura que o comprador não enfrentará problemas jurídicos ou financeiros devido a condição do imóvel e respectivos proprietários, proporcionando maior segurança e tranquilidade à transação

A importância da due diligence no mercado imobiliário de alto valor e de incorporação imobiliária

Nas incorporações imobiliárias e no mercado de imóveis de alto valor, a due diligence vai além de uma simples formalidade. Os riscos envolvidos são mais elevados e podem resultar em perdas significativas para investidores, empresários e incorporadores. Esses imóveis, geralmente envolvem grandes somas de dinheiro, e qualquer falha no processo de verificação pode comprometer todo o negócio.

Com a due diligence imobiliária algumas situações que potencialmente inviabilizariam o negócio são analisadas, buscando minimizar eventuais riscos.

Como exemplo, citamos a hipótese de irregularidades em construções, pois muitos imóveis de alto valor, especialmente em áreas de expansão, podem ter irregularidades de construção ou não estarem em conformidade com as exigências ambientais e urbanísticas, criando obstáculos para o futuro uso do imóvel.

Também, ao comprar um terreno de grande valor em uma área promissora para o lançamento de um empreendimento imobiliário sem realizar a due diligence adequada, o comprador/investidor/incorporador pode não perceber que o terreno está parcialmente localizado em área de preservação ambiental, ou que o proprietário do terreno está envolvido em litígios de posse com vizinhos. Essas questões não só impactam a viabilidade do projeto, mas também podem levar a penalidades legais ou atrasos significativos na obra.

Tratando-se de incorporação imobiliária, além de todos os aspectos citados, a due diligence imobiliária também visa garantir que o projeto se desenvolva de maneira segura e sem riscos imprevistos.

Nesse sentido, para que o incorporador inicie o projeto de construção, é essencial garantir que o terreno ou imóvel está com sua documentação regularizada, analisando os aspectos urbanísticos e ambientais do terreno, como sua localização, o zoneamento e se há restrições quanto à utilização do solo. Essa investigação assegura que o projeto de incorporação seja viável e não enfrente obstáculos legais durante o desenvolvimento, que podem impactar o empreendimento como um todo.

Além de aspectos legais e fiscais, a due diligence imobiliária deve avaliar também possíveis conflitos de vizinhança ou problemas estruturais, caso o terreno tenha construções antigas. Isso evita surpresas durante a obra e protege o incorporador de imprevistos que poderiam comprometer o cronograma e os custos do projeto.

O processo de due diligence imobiliária ajuda a garantir que o projeto esteja em conformidade com a legislação e regulamentações locais, como as de licenciamento ambiental, código de obras e normas de segurança. Isso minimiza riscos de embargos e multas durante a construção.

Em suma, a due diligence nas incorporações imobiliárias é crucial para mitigar riscos legais, financeiros e operacionais, garantindo que o projeto seja sólido, viável e em conformidade com todas as exigências legais. Ela traz segurança jurídica tanto para o incorporador quanto para os futuros compradores do imóvel.

Importância da contratação de profissionais para a realização da due diligence

Para evitar falhas e garantir que a due diligence seja eficaz, é imprescindível contar com advogados especializados em direito imobiliário, direito tributário para verificação da parte fiscal, e engenheiros para avaliar as condições estruturais do imóvel. Esses profissionais são capazes de identificar riscos que um investidor não conseguiria perceber sozinho.

A due diligence imobiliária é um procedimento crucial para assegurar a regularidade jurídica de uma transação imobiliária, e contar com profissionais especializados é essencial para a análise detalhada dos documentos do imóvel, identificação de possíveis pendências jurídicas, verificação da regularidade fiscal e estudo de riscos que possam impactar a negociação. Nesse ponto, é essencial ter uma equipe jurídica experiente, com conhecimento necessário para prevenir problemas futuros, como litígios, dívidas ocultas ou irregularidades, além de garantir que todas as obrigações legais sejam cumpridas, visando minimizar riscos, bem como trazer tranquilidade e segurança jurídica para as partes envolvidas.

Importante destacar, que a due diligence imobiliária não deve ser um processo pontual, mas sim contínuo. O acompanhamento periódico das condições do imóvel, como alterações nas leis de zoneamento ou modificações no registro de imóveis, é essencial para garantir que a transação seja segura.

A due diligence no mercado imobiliário é um processo essencial para garantir segurança jurídica e evitar surpresas indesejadas nas transações de imóveis de alto valor e nas incorporações imobiliárias. Para empresários do setor, compradores de imóveis e incorporadores, realizar uma investigação detalhada e minuciosa é crucial não apenas para minimizar riscos, mas também para tomar decisões mais embasadas e rentáveis.

Falhas comuns, como a falta de profundidade na pesquisa, podem levar a problemas graves e custos adicionais. Entretanto, ao adotar soluções eficazes, como a contratação de profissionais especializados, o uso de tecnologia e a atualização constante das informações, a due diligence imobiliária pode ser um processo bem sucedido e uma ferramenta valiosa no mercado imobiliário.

A segurança e o sucesso de uma transação imobiliária começam com uma due diligence bem feita. Esse processo não deve ser subestimado, especialmente em um mercado de alto valor, onde o risco de prejuízos pode ser significativo.

Autor: 

Antonio Tomasillo
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