Atualmente, as plataformas digitais se consolidaram como um meio eficaz e prático para a locação de imóveis por temporada. Sites renomados como Airbnb e Booking têm se destacado, oferecendo não apenas uma facilidade para os viajantes em busca de acomodações, mas também uma valiosa oportunidade de renda para os proprietários.
Contudo, em que pese a indiscutível praticidade, essa prática tem gerado controvérsias, especialmente nos condomínios, levando a pauta para o poder judiciário.

Recentemente, os Tribunais de Justiça têm adotado o entendimento de que os condomínios têm o direito de restringir a locação por curta temporada, quando há previsão expressa na convenção condominial sobre a destinação do imóvel para uso exclusivamente residencial e familiar.

Esse posicionamento tem gerado um intenso embate, com argumentos relevantes de ambos os lados.

Diante disso, é fundamental analisar com atenção os pontos cruciais que envolvem essa questão, cujas repercussões práticas são significativas.

A diferenciação entre hospedagem e locação por temporada

De início, vale destacar a diferenciação entre hospedagem e locação por temporada.

Conforme prevê a Lei 8.245/91, em seu artigo 48, a locação por temporada é caracterizada pela cessão do imóvel por prazo máximo de 90 dias, com finalidade de residência temporária para o locatário.

Por outro lado, a hospedagem envolve a cessão de espaços por períodos curtos com alta rotatividade. Logo, há constante renovação de hóspedes, são ofertados serviços como limpeza e recepção e não há vínculo entre os ocupantes e a comunidade condominial.

Trata-se de modalidade simplista, costumeiramente anunciada mediante sites variados.

Citada modalidade possui sua devida singularidade, inclusive por não se enquadrar aos usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, como hotéis, pousadas, hospedarias.

Os recentes embates jurídicos

Embora a facilidade e rápida expansão dessa modalidade, o número de demandas judiciais tem aumentado devido à rotatividade de moradores e às queixas relacionadas ao impacto na segurança do condomínio.

Se de um lado destaca-se o direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, de outro lado, há o direito do Condomínio, notadamente relativos à segurança, ao sossego e à saúde das múltiplas propriedades abrangidas.

Logo, faz-se necessário encontrar um ponto de harmonia entre ambos os lados.

Isso porque, o direito de propriedade, garantido pela Constituição, não se restringe apenas àqueles que exploram economicamente seus imóveis, mas abrange, sobretudo, aqueles que os consideram seu lar e desejam encontrar, nesse espaço, não apenas segurança para sua família, mas também a paz e o sossego.

Assim, face entendimentos recentes, se a convenção do condomínio estipular uma destinação exclusivamente residencial, o proprietário ficará impedido de realizar locações de curta temporada por meio de plataformas digitais, sob pena de sanções administrativas e até mesmo ações judiciais por descumprimento das normas internas. Isso porque, o Código Civil é claro ao afirmar que os condomínios possuem autonomia para regular o uso das unidades autônomas.

Portanto, caso a convenção ou o regimento interno determine que o imóvel deva ser utilizado exclusivamente para fins residenciais, a locação temporária poderá ser vedada.

Lado outro, em sentido contrário, os condomínios que desejem regulamentar a locação por temporada devem convocar assembleias para inserir cláusulas que definam claramente essa postura.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça no Agravo em Recurso Especial Nº 2487300 fixou entendimento de que, quando a convenção do condomínio estabelece a finalidade residencial, os próprios condôminos têm a prerrogativa de deliberar em assembleia sobre a possibilidade de utilizar as unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por meio de plataformas digitais. Assim, é possível expandir o uso do imóvel para além do estritamente residencial e, caso desejem, posteriormente formalizar essa alteração na Convenção do Condomínio.

Reflexos para ambas as partes: proprietários e condomínios

Dessa maneira, essa questão incide reflexos relevantes para ambos os lados.

Para os proprietários, é essencial que estejam plenamente conscientes das normas condominiais, a fim de explorar a fonte extra financeira de maneira segura sem contratempos.

Por sua vez, os condomínios devem assegurar o respaldo jurídico necessário para resguardar os direitos de todos os moradores, promovendo uma convivência harmoniosa e respeitosa. Esse respaldo não é apenas uma medida preventiva, mas também uma forma de garantir que ao ambiente coletivo se mantenha seguro e equilibrado, preservando o bem-estar e a tranquilidade de todos que compartilham o espaço

Isso posto, nossa equipe cível está à disposição para fornecer mais informações sobre o tema ou atender às eventuais necessidades.

Autores:

Maria Julia Massarotti Gonçalves
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Artur Perrotti
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Mauricio Dellova de Campos
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